Ведущие специалисты элитного агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Елена СЕРБИНА и Максим ДЬЯЧКОВ: «Паника преждевременна — элитное жилье и коммерческая недвижимость будут лишь дорожать»

«Все, что мне нужно, — комната, где можно положить шляпу и нескольких друзей», — заметила как-то Дороти Паркер, урожденная Ротшильд. Мы, конечно, не Ротшильды, но свои кровные накопления хотели бы хранить надежно (в банки их сейчас не несут даже банковские топ-менеджеры). Впрочем, комната большинству из нас необходима не одна — как известно, ничто так не разделяет людей, как общее жилье... На отечественном рынке недвижимости сейчас все смешалось, как в доме Облонских: говорят то о стойком падении цен — чуть ли не вполовину, то о катастрофическом их росте в самое ближайшее время. Лучший фундамент любого строения — железобетон нотариального акта, поэтому за комментариями ситуации обращаюсь к ведущим специалистам элитного агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Елене СЕРБИНОЙ и Максиму ДЬЯЧКОВУ.

«КТО ДЕРЖИТ ДЕНЬГИ — ПРОИГРАЕТ, КТО ИМЕЕТ ОБЪЕКТ — ВЫИГРАЕТ»

— Неужели правда, что рынок недвижимости на пороге коллапса: покупатели ждут, когда цены достигнут дна, упав чуть ли не вполовину?

— Почему, если дорожает хлеб, проезд в общественном транспорте и все остальное, квартиры вдруг должны дешеветь? Так не было и не будет. Паника, раздутая в средствах массовой информации, затронула людей, связанных кредитными обязательствами, или тех, кто не может сделать четкого анализа рынка, тем не менее она преждевременна. Ежегодно спрос увеличивается, а объемы строительства из-за высокой цены на стройматериалы снижаются.

Земельных площадок в Киеве становится с каждым годом меньше, особенно в центральной части, количество ипотечных кредитов, выданных строительным компаниям, сокращается, а процентные ставки по ним растут.

Приведем живой пример: в апреле этого года к нам обратился клиент с просьбой подыскать объект коммерческой недвижимости стоимостью до 500 тысяч долларов США. Мы нашли этот дефицитный товар и предложили ему помещение — нежилой фонд в центре Подола. Надеясь на снижение цен, покупатель занял выжидательную позицию, но за эти шесть месяцев деньги обесценились на 20 процентов, что соответствует официальному уровню инфляции. Клиент, получается, дважды пережил нервный стресс, связанный с колебанием доллара. В результате цена объекта увеличилась на 20 процентов, и покупатель потерял 30 процентов своих средств. Вывод такой: проиграет тот, кто держит деньги, а выиграет тот, кто имеет объект.

— Давайте вспомним, с чего начинались эти панические слухи.

Квадратный метр в сталинских домах на Крещатике достиг 10 тысяч долларов

— Сначала в средствах массовой информации появились заказные статьи, предрекавшие еще в мае-июне обвал рынка недвижимости на 30-40 процентов. Конечно, снижения цен не произошло, зато в начале лета обвалились доллар и евро, а цены на объекты недвижимости в среднем выросли на 10-12 процентов. Некоторое уменьшение количества сделок было связано лишь с сезонностью рынка. Временная «летняя пауза» еще длится — ее провоцируют все те же заказные статьи в прессе и нестабильность валюты.

Впрочем, это на Западе люди традиционно вкладывают свои капиталы в ценные бумаги, а в нашей стране со времен независимости сложилась стабильная привычка конвертировать наличность в квадратные метры — самую надежную валюту. Как показал мировой кризис, психология наших соотечественников максимально правильная: нужно держать деньги в том, что подчинено непосредственно человеку, — в предметах искусства (которые, правда, доступны очень узкому кругу людей из-за дороговизны и элитности) или в недвижимости.

К началу сентября акции в Украине упали до 60 процентов (в России этот показатель — 40-45, в США — 30-35 процентов). Население, у которого скопилось изрядное количество наличности, пребывает в растерянности (на Западе расчеты проводятся с помощью пластиковых карт, кэша как такового нет, вся наличная масса долларов и евро сосредоточена на территории СНГ, а Украина здесь — вторая по количеству населения и масштабности страна после России).

— По-вашему, дельцы и ловкачи сознательно раздувают панику ради собственного обогащения?

— Разумеется. В первую очередь это выгодно банкам, работавшим для спекулянтов — на перепродажи. Сейчас люди, имеющие достаточное количество объектов и не связанные с банковскими кредитами, уходят на рынок аренды. Ну не понесет наш человек деньги на депозит под 12 процентов — лучше уж будет получать шесть-семь процентов от аренды своей же квартиры, потому что она стабильно дорожает (как, напомним, растут в цене и стройматериалы: металл, древесина)...

Кстати, падение цен на заграничных рынках было обусловлено небывалыми налогами на содержание недвижимости, которые в Украине будут введены не через один десяток лет, — законодатели, почти поголовно являющиеся крупными владельцами недвижимости, в этом совершенно не заинтересованы.

«УЖЕ В ФЕВРАЛЕ-МАРТЕ МЫ УВИДИМ, ЧТО РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ НАЧАЛ СТРЕМИТЕЛЬНЫЙ РОСТ»

— Люди все осторожнее инвестируют деньги в рынок первичной недвижимости — опасаются, что строительство будет заморожено на любом этапе...

— Нагнетание страстей в этом секторе выгодно в первую очередь крупным иностранным и российским корпорациям, пришедшим на украинский рынок с неограниченным капиталом и финансовыми возможностями. Родные просторы стали для них тесны, там они уже все освоили, а теперь с помощью все тех же заказных статей хотят разорить мелкие и средние компании нашей страны, а крупные выкупить.

«Пришельцам» нужны строительные ресурсы и готовые площадки, ведь в наши дни выделение земли и прохождение согласовательной документации стало достаточно проблематичным. Гораздо проще скупить акции местной строительной фирмы, желательно предварительно разорив ее, чтобы забрать бумаги за бесценок. Потом перевести проект эконом-класса в элит и продать квадратные метры на стадии полной готовности, получив прибыль в 400-500 процентов. Так без особой головной боли можно укорениться на украинском рынке и завоевать репутацию качественного застройщика с финансовыми гарантиями.

Кстати, о гарантиях: вкладчики печально известного «Элита-Центра» остались и без квартир, и без денег, и эта грустная история еще раз свидетельствует в пользу вторичного рынка, где никаких сюрпризов не будет (разве что приятные)... Жилье эконом-класса необходимо, но строить его невыгодно, а вторичный рынок не безразмерен, что еще раз подтверждает: недвижимость будет только дорожать.

— Некоторые аналитики утверждают, что в 2009 году цены на жилье вырастут на 15-20 процентов...

— Это может произойти сразу после Нового года — в феврале-марте, и хотя рынок недвижимости находится в состоянии стагнации, объекты кредитного залога активно скупаются по заниженным ценам. Так что уже в начале весны мы увидим в СМИ совершенно другие статьи — о том, что рынок недвижимости при неработающей экономике начал стремительный прирост, и все, что продано сейчас, через полгода увеличит свою стоимость до 30 процентов. Это вполне прозрачная схема краткосрочного зарабатывания денег и перераспределения объектов на рынке.

Торгово-офисный комплекс «Олимпийский» на улице Красноармейской — лучший в Киеве: цены на аренду торговых площадей в нем от 80 до 200 долларов за метр

Киев имеет статус мегаполиса, где оседают люди из областных центров и провинции, — идет активный приток денег с периферии в центр. Грядущие парламентские выборы также приведут в столицу новых состоятельных покупателей недвижимости, претендующих на самое лучшее.

На Крещатике, например, где уже установилась ставка 10 тысяч долларов за квадратный метр, количество продающихся квартир неуклонно сокращается. При этом их параметры не отвечают евростандартам, не всегда качественны подъезды или транспортные пути, но людей, которые хотят купить здесь небольшие квартиры за любую цену, достаточно много — это нормальная мировая тенденция. Старый жилой фонд на Манхэттене, несмотря на те же проблемы, что и на Крещатике, стабильно растет и дает высокую арендную ставку. Место, место и еще раз место!

Спрос на жилье в самом сердце стольного града или на элитных Липках с каждым годом лишь увеличивается, а метров остается все меньше (старожилы оттуда давным-давно выехали, новые владельцы расставаться с курочкой, несущей золотые яйца, не собираются), так что прирост цен на такие объекты будет гораздо больше, чем 30 процентов в год.

Живой пример: квадратный метр жилья, купленный на Липках в 2006 году за пять тысяч долларов, недавно был продан за восемь с половиной тысяч. За период работы в аренде квартира принесла собственнику 15 процентов от ее первоначальной стоимости, таким образом, сумма, вложенная в покупку квартиры, принесла порядка 70 процентов прибыли и была абсолютно подконтрольной собственнику — в отличие от депозита, находящегося в банке.

«ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В ЖИВОПИСНЫХ МЕСТАХ, БУДУТ РАСТИ В ЦЕНЕ В ДВА РАЗА БЫСТРЕЕ, ЧЕМ УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ»

— Разве те, кто может себе позволить потратить почти любые деньги, не предпочитают обитать на природе в частных домах?

— Конечно, но в черте города особняки площадью до тысячи квадратных метров вообще штучный товар, поэтому цены на них бешеные — около 10 миллионов долларов за особняк VIP-уровня на печерских улицах Редутная или Зверинецкая. Сотка земли на этих улицах стоит уже 300-400 тысяч долларов, цены зашкаливают. Неслучайно к ограде Центрального ботанического сада столицы со всех сторон буквально вплотную подступили заборы частных построек — это прекрасное вложение денег, которое будет радовать и того, кто приобретет дом, и его внуков, давая четкий прирост.

Аналогичным природно-охранным комплексом считается район Голосеево, где количество доступных вариантов с каждым годом стремительно уменьшается, а спрос растет. Очень дальновидно поступили люди, которые приобрели там особняки, а также участки.

По-прежнему лакомым кусочком и дефицитом на рынке являются небольшие дома под реконструкцию, например, на Подоле. Это беспроигрышный вариант, да еще и хорошо окупаемый, — настоящее грамотное капиталовложение.

Частные инвесторы, приобретающие особняки площадью до 500 квадратных метров по цене 6000-7000 долларов за квадратный метр, с участком земли не менее четырех-пяти соток, имеют возможность производить реконструкцию здания с увеличением площади в четыре-пять раз. В результате себестоимость квадратного метра коммерческой недвижимости на выходе составляет около 2000-2500 долларов за квадратный метр.

— А как обстоят дела в ближних пригородах?

Конча-Заспа. Дамба. Золотая земля. Стоимость сотки от 50 тысяч долларов до...

— Как правило, те, кто живет на престижных оболонских Липках, имеют дачи в Вышгородском направлении (например, в Пуще-Водице), а жители Печерска привязаны к Обуховскому направлению, где есть нормальные транспортные развязки и осталась неиспорченная природа. Прежде загородные коттеджи приобретались хаотично, без учета близости к городской черте и живописности местности, но теперь ситуация изменилась. Все хотят не только свежего воздуха, но и природных красот, и транспортных удобств.

Традиционно большим спросом пользуется Конча-Заспа, достаточно оптимистично развивается Васильковский район, потому что там удобные дороги. Хорошо, когда в центр можно добраться минут за 40 без особых пробок (поговорка «Время — деньги» приобрела буквальный смысл и выражается в минутах).

Скоро на Левом берегу Днепра будет формироваться собственный центр — своего рода Левобережные Липки с офисными зданиями, коттеджами, дачами. Очень перспективен и Харьковский массив. Сотку земли на участке, приближенном к этому району, в 2005 году продавали за три тысячи долларов, а сейчас — за 15-20 тысяч. Рост в пять-семь раз!

Водоем, лесополоса, хорошие коммуникации существенно повышают цену загородной недвижимости. Земельные участки, находящиеся в живописных местах, всегда будут расти в цене в два раза быстрее, чем уровень инфляции.

— Наверное, быстрее всего окупаются торгово-офисные площади?

— Конечно, ведь в стремительно развивающемся Киеве существует огромный дефицит элитных площадей коммерческой недвижимости в центре города. Новых площадок для такого строительства в столице осталось весьма ограниченное количество. Согласно генплану развития города, возведение 20 высотных зданий предусмотрено аж в районе Окружной дороги.

Те, кто имеет квадратные метры в центральной части, будут получать до 30 процентов прибыли ежегодно. Крупные торговые комплексы с фасадами, которые выходят на центральные улицы — Красноармейскую, Крещатик и прилегающие, ежегодно дорожают почти в полтора раза (особенно аренда).

На Подоле, например, в новых зданиях квадратный метр стоит уже 60 долларов, и только старые еще можно снять за 45-50, а в торгово-офисном центре «Олимпийский» на улице Красноармейской картина еще более впечатляющая. Арендная ставка поднимается на 30 процентов в год, а метр недвижимости — на 20 процентов, и желающих приобрести или взять в аренду эти площади в десятки раз больше, чем готовых их сдать или продать. Два года назад, например, один наш клиент снимал офис за 25 долларов метр, в 2007-м — за 30, а сейчас офисная площадь стоит до 75 долларов за метр, а торговая — от 80 до 200 долларов.

Статистические данные свидетельствуют: в сентябре рынок аренды коммерческой недвижимости увеличился приблизительно на 15-20 процентов, а жилой — подорожал на 10-15 процентов.

Дешевое жилье к осени расхватывают студенты, а элитное растет в цене пропорционально проценту инфляции (иностранные специалисты теперь снимают квартиры, ориентируясь на пересмотренные и значительно увеличенные бюджеты зарубежных компаний, представленных в Украине). Как известно, жилья высокого класса в нашей стране не очень много, и спрос на него намного превышает предложение.

Рост цен стимулирует и Евро-2012 — многие иностранные инвестиционные фирмы хотят прийти на рынок украинской недвижимости, купить землю и построить отели, рестораны, бутики...

Владельцы квадратных метров, у которых хватит терпения выждать, получат свои деньги с прибылью — и от аренды, и от прироста цен. Те же, кто отягощен кредитами и обстоятельствами, потеряют, продавая сегодня недвижимость по заниженным ценам. Жаль, что они пострадают от спекулянтов, которые сознательно предвещают скорое падение рынка недвижимости.

Если вы нашли ошибку в тексте, выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter